Las cuatro Españas de la vivienda
España convive con cuatro realidades distintas en torno a la vivienda, desde quienes son propietarios de su residencia habitual hasta quienes viven de alquiler o perciben rentas inmobiliarias. Un escenario que ayuda a entender por qué resulta tan difícil encontrar soluciones capaces de responder a intereses y necesidades tan diferentes.
La vivienda ocupa un lugar particular en la economía de las familias españolas. Es, por un lado, un bien de primera necesidad que permite construir un hogar y, por otro, uno de los principales destinos del ahorro y una forma de acumular patrimonio. Esta doble función ayuda a explicar muchas de las contradicciones que aparecen cuando hablamos de precios, alquileres y políticas de vivienda.
España cuenta con unos 19,5 millones de hogares. De ellos, 14,3 millones son propietarios de su residencia principal y 5,2 millones viven de alquiler o bajo otras formas de tenencia. Sin embargo, la realidad es más compleja que una simple división entre propietarios e inquilinos.
El análisis distingue cuatro grandes situaciones residenciales: 11,5 millones de hogares son propietarios de su vivienda principal y no reciben rentas inmobiliarias; 3,3 millones viven de alquiler a precio de mercado; 2,8 millones tienen su vivienda principal en propiedad y además reciben ingresos procedentes de otros inmuebles; y 1,9 millones viven en viviendas cedidas gratuitamente o con alquileres inferiores a los precios de mercado.
Estas diferencias también tienen una importante dimensión generacional. Hasta la crisis de 2008, alrededor de dos de cada tres hogares encabezados por menores de 35 años eran propietarios. En 2022 eran menos de uno de cada tres. Al mismo tiempo, la edad a la que la mitad de los hogares jóvenes consigue acceder a una vivienda en propiedad ha pasado de menos de 27 años a alrededor de 35, mientras que la edad media de emancipación supera ya los 30 años.
La escasez de vivienda afecta especialmente a jóvenes, personas migrantes, hogares con rentas bajas y personas en situación de vulnerabilidad, pero reducir el problema a un enfrentamiento entre colectivos puede ocultar parte de su complejidad. Quien busca una vivienda intenta acceder a ella en las mejores condiciones posibles y quien dispone de otro inmueble puede tratar de obtener una rentabilidad mediante su alquiler.
Por eso, el foco se sitúa en las reglas y los incentivos que condicionan esas decisiones individuales. Aumentar la oferta de vivienda aparece como una pieza fundamental para afrontar las dificultades actuales de acceso, aunque una mayor disponibilidad no resolverá por sí sola la tensión entre entender la vivienda como hogar y hacerlo también como inversión.
Las cuatro realidades conviven dentro de un mismo mercado, pero sus necesidades e intereses no siempre coinciden. Comprenderlas permite acercarse a la crisis de la vivienda desde una perspectiva más amplia y entender por qué alcanzar un consenso sobre las políticas necesarias resulta especialmente complejo.
